湾区无家可归者

新的紧迫性,新的解决方案

这份报告是湾区委员会亚洲城YZC88对旧金山湾区无家可归者的第二次研究。在我们于 2019 年发布的第一份报告《湾区无家可归:区域危机的区域视角》中,我们利用对当地服务提供商的采访以及美国住房和城市发展部的数据来捕捉海湾的真实规模和区域性质地区的无家可归者危机。在本报告中,我们研究了使用庇护所授权(也称为庇护权政策、政府干预以及州和地方政策变化)来帮助解决湾区无家可归危机的潜力。

执行摘要

如今,湾区的无家可归人口比以往任何时候都多,庇护所更少,而且增长速度更快。 2017 年至 2020 年间,湾区的无家可归人口增加了 6,878 人,达到 35,118 人,占美国无家可归人口总数增长的四分之一以上。在此期间,湾区无法获得基本庇护所的无家可归人口比例从 67% 增加到 73%,是美国最高,COVID-19 大流行和经济衰退增加了稳定和解决湾区无家可归危机的紧迫性。

湾区的高无家可归率与其住房短缺密不可分。 2011 年至 2017 年,湾区创造了 531,400 个新工作岗位,但仅批准了 123,801 套新住房,每套住房可提供 4.3 个工作岗位,远高于美国环保署 (EPA) 为避免流离失所而建议的 1.5拥塞。由此产生的短缺加剧了对可用单位的竞争,并使该地区的住房市场膨胀,超出了家庭总数增加的范围。 2012 年至 2017 年间,湾区收入低于地区中位数收入 100% 的家庭可负担的出租单元存量在 2012 年至 2017 年间下降了 24%,该地区失去了 5,000 套可供收入低于地区中位数收入 30% 的家庭负担得起的住房.

在美国,高租金与高无家可归率密切相关,因为高昂的成本将更多的边缘家庭推向街头。

住房短缺还通过增加土地和建筑成本导致无家可归,这使得解决无家可归问题的成本更高。 2018 年,湾区新建或翻修的经济适用房的平均单位成本超过 529,000 美元。在旧金山,一个单位的补贴经济适用房的成本为 730,000 美元。高昂的价格使传统干预措施极其昂贵且难以扩展。使用传统的建筑方法,为湾区的每个无家可归者建造一个新的或修复的永久性住房单元将耗资近 170 亿美元。与此同时,湾区的大部分地区一直在为紧急避难所提供资金,以增加永久性住房的生产(图 15)。虽然这种重新排序符合国家趋势和关于永久住房长期有效性的大量研究,但高成本的湾区无法以比居民无家可归的速度更快的速度扩大永久住房的规模。结果是湾区街道和汽车上越来越多的无家可归的居民实际上被仓储了。房车以及区域内住房负担向旧金山市转移,旧金山市是过去十年中唯一增加住房库存的湾区县,尽管已经提供了比其他湾区县多得多的人均永久住房和住房.

湾区是通过各级政府超过一代的住房和无家可归者政策失败而走到这一步的。美国政府为经济适用房提供的支持水平约为 1960 年代的三分之一。加利福尼亚州没有充分优先考虑为无家可归风险最高的家庭提供经济适用房计划,并且它缺乏对该州 41 个不同的反无家可归者计划的协调。地方政府仍有太多权力阻止住房建设:1999 年至 2023 年间,湾区建造的经济适用房将比国家推荐的少 97,000 套(图 9),社区经常想方设法避免提供无家可归的人有庇护所和住房。面对超过 100,000 名无家可归的无家可归居民,加州湾区及其他地区的城市正在努力应对不断变化且往往相互矛盾的法律环境,以应对如何管理无家可归者对公共空间事实上的私有化。

湾区和加利福尼亚州其他地方日益严重的无家可归危机导致人们对纽约市、马萨诸塞州和哥伦比亚特区等收容所强制政策重新产生兴趣。为湾区设立庇护所需要州立法来设计授权、设立执法机构、制定筹资机制,并获得至少 2/3 的湾区选民的批准。如果授权提案能够在这条道路上的众多否决点中幸存下来,包括以牺牲永久住房为代价的攻击,美国其他庇护所授权管辖区的经验强烈表明,区域授权可以大大减少海湾地区无家可归的无家可归者区域。我们估计,使用小屋社区模型的区域庇护所的一次性资本支出约为 2.45 亿美元,服务和管理的年度支出约为 4.81 亿美元。

然而,根据避难所的要求,湾区的避难所系统的规模和成本将稳步增加,除非该地区首先采取额外措施防止无家可归的发生,并扩大其永久性住房库存以创造出避难所系统的出口。虽然仅纽约市式的收容所授权就可以通过提供基本卫生服务来改善湾区无家可归者的条件,但湾区有机会通过各种类型的收容所和住房产品的短缺来改进现有模式在纽约市和其他地方。我们估计约 90 亿美元的一次性资本支出和 25 亿美元的服务和管理年度支出将适当调整湾区的庇护所、住房和预防服务清单(图 22)。

湾区的无家可归危机是由各级政府的政策失误造成的;需要各级政府的干预来解决这个问题。湾区不应追求庇护所,而是应使用现有但未使用的工具来筹集 100 亿美元的新区域收入,以扩大其紧急庇护所和永久住房的库存。该地区应将这项投资与新的州和联邦对经济适用房和无家可归者预防的额外支持相结合,尤其是通过 Homekey 项目和第 8 节等行之有效的计划。这些投资应与州政策改革相结合,以促进住房生产并减轻低收入人群的压力。收入租房者,并减少地方停止住房生产的权力。湾区虽然是富人区,但它本身并不能解决无家可归问题。

建议:

200 亿美元的国家投资用于扩展 Homekey 项目并帮助各地区扩大庇护所、住房和预防计划的库存。
在不到一年的时间里,加州的 Homekey 项目创造了加州历史上最大的无家可归者住房扩建项目。加利福尼亚州应将其创纪录的 2021-2022 财年预算盈余中的至少 200 亿美元用于扩大 Homekey 项目,对无家可归者服务的资本化运营储备进行一次性投资,并帮助地方政府适当调整紧急避难所库存,永久住房和预防服务。

使用湾区地区住房金融管理局 (BAHFA) 耗资 100 亿美元在地区扩建经济适用房和紧急避难所。
一项 100 亿美元的 BAHFA 措施可以通过提供高达 2 亿美元的资金来扩大区域庇护所,以及至少 50 亿美元的资金用于生产极低收入、极低收入和低收入人群,从而解决整个住房不安全范围内的住房需求。 - 收入住房。

国家政策变化以增加供应并减轻租房者的压力(和成本)
高无家可归率与美国各地昂贵的租赁市场密切相关,而昂贵的租赁市场是市场短缺的征兆。为无家可归者收容所和住房提供额外资金必须与政策变化相结合,以大幅增加整个湾区的住房生产,以减轻租赁市场的压力并降低成本。虽然州政策呼吁湾区在未来七年内通过区域住房需求分配 (RHNA) 建造 441,176 套新住房,但当地反住房法规阻碍了生产。加利福尼亚州应通过当前的立法提案,以允许在单户住宅地块上建造复式住宅(SB 9,Atkins);消除在目前划定的地区建造小型公寓的障碍;允许城市在交通和就业中心周围的区域进行升级(SB 10,Wiener);为房主提供安装附属住宅单元的贷款担保(AB 561,Ting);并使开发商更容易将空旷的购物中心和大型商店转变为经济适用房(SB 6,Caballero)。

减少当地建造和扩建避难所的障碍
最近通过的州法律允许有意愿的城市更迅速地扩大住房库存。但是,不希望在其管辖范围内提供庇护所的城市没有义务建造庇护所,并且可以进一步阻挠第三方(包括非营利组织或国家)开设和管理庇护所的努力。加利福尼亚州应宣布,任何无家可归人口超过 10% 的城市都处于避难所危机状态,并且这些城市内的第三方提议的避难所只要符合某些健康和安全要求,就会“按权利”获得批准。

将有限的补贴集中在住房负担最重的人群上
州和地方住房政策应侧重于通过增加供应和储备稀缺的公共资金来补贴中等收入的住房,以补贴市场发展无法实现的深度负担得起的住房产品。 88% 的极低收入湾区居民租金负担沉重,这意味着他们将超过 50% 的收入用于住房。加州应确保至少 20% 的经济适用房税收抵免融资专门用于为收入低于地区中位数收入 30% 的家庭生产预留的单元,为收入低于地区中位数收入 50% 的家庭提供 20%。

全额资助第 8 节
即使增加了地区资金,如果没有额外的联邦支持,湾区也将无法解决无家可归问题。然而今天,美国政府对经济适用房的支持水平约为 1960 年代的三分之一。联邦政府在湾区和全国范围内减少无家可归者的最大短期方法是全额资助第 8 节住房券,以便所有符合条件的美国人(家庭收入低于地区中位数收入的 50%)都可以开始领取它们。今天,在有资格获得第 8 节住房券的 1600 万美国人中,国会仅拨款 500 万。

国家和地方土地使用监管和执法的创新方法
现有的法律和规划法规并没有预料到数以万计的人实际上将公共空间私有化,联邦法院最近支持他们在无法获得住房、庇护所或私人空间的情况下在某处睡觉和居住的宪法权利给自己打电话。在试图规范和管理这种迅速发展的情况时,加利福尼亚城市可能要为无家可归者营地的不安全条件造成的损害承担责任,而且不仅要为试图改善居住在营地的无家可归者的健康和安全标准或强制执行而造成的损害承担责任在影响较大的地方扎营。因此,结果往往是瘫痪。纽约州应考虑扩大最近制定的建筑规范条款,以加快住房建设 (AB 932),为居住在汽车和房车中的无家可归者和家庭创建和扩大受制裁的露营地和安全场所。应该鼓励城市尝试创新的庇护和执法方法,以帮助澄清马丁诉博伊西案之后现有的法律歧义。